Sau khi công tác giải phóng mặt bằng và triển khai quy hoạch được đẩy mạnh, thị trường nhà đất trong dân tại nhiều khu vực Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện xu hướng phân hóa rõ nét hơn.

Đặc biệt tại các khu vực nằm trong diện quy hoạch, các khu dân cư cũ, nhà trong ngõ nhỏ, ngách hẹp hoặc khu vực hạ tầng hạn chế, giá giao dịch thực tế và thanh khoản đã có dấu hiệu sụt giảm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của hiện tượng trên đến từ việc mặt bằng giá đã tăng cao trong nhiều năm qua cũng xuất phát từ tâm lý lo ngại liên quan quy hoạch, khả năng mở đường, cải tạo đô thị và thay đổi cấu trúc dân cư tại khu vực nội đô cũ.

Điều này cho thấy chu kỳ mới của thị trường Hà Nội sẽ không còn là giai đoạn tăng giá đồng loạt như trước, mà là giai đoạn phân hóa mạnh theo chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối và năng lực hình thành hệ sinh thái kinh tế.

Bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới

Phân tích thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, quá trình tái cấu trúc đô thị đang kéo theo sự thay đổi rõ nét trong cấu trúc phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội. Nếu trước đây, tăng trưởng thị trường chủ yếu dựa trên mở rộng đô thị đơn cực và kỳ vọng hạ tầng, thì chu kỳ hiện nay đang chuyển sang mô hình phát triển dựa trên chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành đô thị và nhu cầu ở thực.

Điều này thể hiện qua việc hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai dọc các hành lang hạ tầng mới. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng đa dạng hơn, bao gồm nhà ở cao cấp, trung cấp, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Tại Hà Nội, hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đang được triển khai dọc các hành lang hạ tầng mới.

Đáng chú ý, nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê, đang dần trở thành một trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh xã hội và chiến lược phát triển đô thị của Hà Nội. Khi thành phố chuyển sang mô hình đa trung tâm, bài toán không còn chỉ là phát triển thêm nhà ở, mà là tái tổ chức không gian sống, khả năng tiếp cận hạ tầng và phân bổ dân cư hợp lý hơn.

Trong mô hình mới này, các khu vực lõi trung tâm, ven hồ hoặc những vị trí có khả năng kết nối trực tiếp với metro, trung tâm tài chính và các trục thương mại lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào các sản phẩm cao cấp phục vụ nhóm cư dân có thu nhập cao, chuyên gia quốc tế và tầng lớp tinh hoa đô thị.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc nhóm thu nhập thấp bị “đẩy ra khỏi thành phố” theo nghĩa truyền thống. Điểm khác biệt của chu kỳ phát triển mới nằm ở chỗ: dù khoảng cách địa lý có thể xa hơn nhưng khoảng cách về thời gian và khả năng tiếp cận lại đang được rút ngắn đáng kể nhờ hệ thống hạ tầng mới.

Các tuyến vành đai, metro, cầu vượt sông Hồng, đường kết nối liên vùng và các hành lang logistics mới sẽ làm thay đổi hoàn toàn việc di chuyển trong đại đô thị Hà Nội. Khi hạ tầng được nâng cấp mạnh, việc sống ở khu vực xa trung tâm nhưng vẫn có thể kết nối thuận tiện tới nơi làm việc, trung tâm thương mại, sân bay hoặc các khu dịch vụ sẽ dần trở thành trạng thái bình thường của một đại đô thị hiện đại.

Điều này tạo tiền đề cho quá trình giãn dân và tái phân bổ dân cư theo hướng bền vững hơn, thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi nội đô. Quan trọng hơn, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới được kỳ vọng tăng trưởng dựa nhiều hơn vào năng lực vận hành của đô thị, khả năng hình thành hệ sinh thái kinh tế và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng như các giai đoạn trước.

Bài học quốc tế, khi hạ tầng đi cùng năng lực kinh tế đô thị

Lịch sử của nhiều đại đô thị trên thế giới cho thấy khi tái cấu trúc đô thị đi cùng với chuyển đổi kinh tế thành công, giá bất động sản thường bước vào những chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhiều thập kỷ.

Tham khảo kinh nghiệm từ khu vực và thế giới, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng đây là những bài học quan trọng mà Thủ đô Hà Nội có thể tham khảo, tất nhiên có tính đến yếu tố phù hợp với đặc điểm, hoàn cảnh của địa phương, cụ thể:

Tại Seoul, “kỳ tích Gangnam” được xem là hình mẫu kinh điển của phát triển đô thị dựa trên hạ tầng. Từ một vùng ven phía nam sông Hàn còn nhiều đất nông nghiệp, Gangnam đã thay đổi mạnh sau khi cầu Hannam, cao tốc Gyeongbu và hệ thống giao thông mới được xây dựng.

Hạ tầng đi trước đã kéo theo dòng vốn, dân cư và hoạt động kinh tế dịch chuyển về phía nam Seoul. Chỉ trong vài thập kỷ, Gangnam vươn lên trở thành trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp hàng đầu Hàn Quốc, được ví như “Beverly Hills” của Seoul.

Tại Tokyo, giai đoạn bùng nổ kinh tế 1960-1980 chứng kiến quá trình tái cấu trúc đô thị gắn với phát triển lấy đường sắt làm trung tâm. Dù bong bóng tài sản sau đó sụp đổ, các khu vực gắn với hệ thống đường sắt và các commercial hubs vẫn duy trì giá trị rất cao nhờ nền tảng kinh tế thực.

Singapore cũng là thí dụ điển hình của quá trình tái cấu trúc đô thị thành công. Từ một đô thị hậu thuộc địa với nhiều khu ổ chuột và khu dân cư tự phát, Singapore đã tái định hình gần như toàn bộ không gian đô thị thông qua hệ thống nhà ở công HDB (Housing & Development Board - Cơ quan phát triển nhà ở công của Singapore, MRT (Mass Rapid Transit - Hệ thống đường sắt đô thị/metro) cùng chiến lược phát triển logistics, cảng biển và hàng không.

Trong khi đó, sự hình thành của Pudong tại Thượng Hải là thí dụ rõ nét về việc hạ tầng tạo ra giá trị bất động sản. Chỉ trong hơn hai thập niên, khu vực này đã chuyển từ đất công nghiệp và khu dân cư mật độ thấp thành trung tâm tài chính mới của Trung Quốc.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra, điểm chung của các trường hợp thành công là giá trị bất động sản không tăng đơn thuần nhờ kỳ vọng hạ tầng, mà nhờ quá trình tái cấu trúc tạo ra năng suất kinh tế mới, khả năng kết nối tốt hơn, khả năng tiếp cận việc làm hiệu quả hơn và thu hút được dòng vốn dài hạn. Đây cũng là bài học Hà Nội cần đặc biệt chú ý trong chu kỳ phát triển mới.

Theo đó, giá trị bền vững của bất động sản trong chu kỳ mới không nằm ở việc hạ tầng làm giá đất tăng nhanh đến đâu, mà ở việc hạ tầng đó có tạo ra năng lực sống, năng lực làm việc và năng lực vận hành đô thị hiệu quả hơn hay không.

Bên cạnh đó, một thách thức khác là cân bằng giữa dòng vốn, nguồn cung bất động sản và nhu cầu thực của thị trường. Nếu dòng vốn tập trung quá mức vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, trong khi hệ sinh thái kinh tế, việc làm, dịch vụ và dân cư chưa hình thành tương xứng, thị trường có thể xuất hiện nguy cơ tăng giá cục bộ, thanh khoản suy giảm hoặc dư cung ở một số phân khúc.

Ở chiều ngược lại, nếu tốc độ đô thị hóa và gia tăng mật độ dân cư vượt quá năng lực quản trị, thành phố có thể đối mặt với áp lực quá tải hạ tầng xã hội, ùn tắc giao thông, thiếu không gian xanh, thiếu bãi đỗ xe và suy giảm chất lượng sống tại một số khu vực. Vì vậy, bài toán của Hà Nội trong chu kỳ mới không chỉ là phát triển nhanh hơn, mà là phát triển có kiểm soát, hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế, hiệu quả sử dụng đất, an sinh xã hội và chất lượng sống đô thị.