Lối thoát nào cho địa ốc Đà Nẵng, hay chính xác hơn là cho giới kinh doanh bất động sản (BĐS) tại thủ phủ miền Trung? Cầu chỉ có thể tăng với điều kiện tiên quyết là giá phải giảm. Nhưng nếu "kiên định" giữ giá, cầu vẫn bằng không và thị trường sẽ đóng băng vô thời hạn.

Cô quạnh trước biển

Vào cuối quý II/1011, tình hình lượng cung đất nền tại thành phố này là khoảng 4.000-5.000 lô - một con số chỉ tương đương với 1/12-1/15 lượng tồn đất nền ở TP.Sài Gòn. Đáng lý ra, với hiện tượng "tiết cung" như thế, cùng với viễn cảnh "kỳ vọng lớn vào tương lai" hoặc "thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục bứt phá" như thông tin được phản ánh từ một số cuộc hội thảo chào hàng của giới BĐS Đà Nẵng tại Hà Nội trong liên tục các tháng 8-9-10/2011, lượng đất nền còn tồn của nửa đầu năm nay phải được tiêu thụ nhanh chóng.

Tuy nhiên vào nửa cuối tháng 10/2011, những hình ảnh bất lợi lại lên tiếp hiện ra đối với thực trạng thị trường BĐS của thành phố này. Số lượng đất nền mới được tung ra đã tiếp ứng và đẩy cao lượng đất nền bị tồn đến 12.000 lô hiện diện tại 26 dự án - như thống kê chính thức của hãng tư vấn BĐS CBRE.

Đóng băng toàn diện là tình trạng phổ biến ở Đà Nẵng, bao trùm hầu như tất cả các dự án lớn như Hoà Xuân, Golden Hills, Thien Park, Phương Trang... Đây cũng là những dự án chiếm tỷ lệ vốn đầu tư thuộc loại "khủng" nhất trong khu vực miền Trung. Tương ứng, nhiều biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, với giá bán từ 500.000-900.000 USD/căn đang có nhiều dấu hiệu bị gió táp rêu phong, hàng dãy dài cô quạnh trước biển mà không có lấy vài ba giao dịch.

Khác hẳn với thị trường BĐS ở hai đầu đất nước là Hà Nội và TP.Sài Gòn, người dân Đà Nẵng có nhiều lựa chọn hơn khi diện tích đất trống ở thành phố này còn vô cùng phong phú. Vì thế, trong khi ở Hà Nội những người mua ở vẫn phải chú tâm đến loại nhà bình dân dưới 2 tỷ đồng và đất thổ cư dưới 3 tỷ đồng, thì lại gần như không có nhu cầu tương tự từ phía người dân Đà Nẵng, bất chấp các công ty kinh doanh nhà đã cố gắng thực hiện phương châm "khai sáng" cho người Đà Nẵng là "tập thích nghi với nếp sống trong chung cư hiện đại".

Vì sao lại có "nghịch lý" trên? Sẽ khó lý giải nếu chỉ dựa vào ý chí chủ quan của các chủ đầu tư đang nằm trong tình thế "kẹp hàng". Nhưng nếu so lại mối quan hệ cung cầu trong con sóng tăng BĐS tại Đà Nẵng từ giữa năm 2010 đến gần giữa năm 2011 thì mọi sự lại không đến nỗi quá khó hiểu.

Từ đầu năm 2010, đất nền Đà Nẵng đã được tích tụ dần bởi giới kinh doanh địa ốc Hà Nội. Cho đến giữa tháng 5-6/2010, đất nền Đà Nẵng được sở hữu bởi 80% khách hàng người Hà Nội và 13% khách hàng từ TP.Sài Gòn, trong khi chỉ có vỏn vẹn 7% khách mua là người địa phương và các vùng lân cận. Mối tương quan quá khập khiễng về tỷ lệ như thế đã phản ánh chính xác sức mua ngay tại Đà nẵng là nhỏ, thậm chí rất nhỏ. Chính vì thế, một khi giới đầu cơ sơ cấp Hà Nội đã hoàn thành cơ bản mục đích đẩy sóng và kiếm chác lợi nhuận chủ yếu từ phân khúc đất nền, những người phải ôm hàng không ai khác là giới đầu tư thứ cấp, cũng đến chủ yếu từ Hà Nội và TP.Sài Gòn, chứ không có bao nhiêu người mang hộ khẩu Đà Nẵng.

<="" i="">

Đóng băng toàn diện là tình trạng phổ biến ở Đà Nẵng, bao trùm hầu như tất cả các dự án lớn.

Giảm giá hay đóng băng vô thời hạn?

Không phủ nhận là Đà Nẵng có vị trí và tiềm năng tốt hơn hẳn so với nhiều khu vực khác của miền Trung. Nhưng chừng đó vẫn chưa đủ để kích thích thị trường BĐS của thành phố này tăng trưởng trở lại, nhất là trong bối cảnh lực cầu quá hạn hẹp từ người dân bản địa.

Nhưng vì sao trong tình hình thiếu cầu, đất nền Đà Nẵng không bị giảm giá mạnh so với đất dự án ở Hà Nội? Thực tế là từ khi lập đỉnh vào tháng 4-5/2011 cho đến nay, độ giảm giá bình quân của đất nền Đà Nẵng mới chỉ khoảng 10-12%, trong khi đất dự án ở Hà Nội giảm đến 20-25%, tức gấp đôi so với Đà Nẵng. Sự khác biệt ấy xuất phát chủ yếu từ "cơ chế đầu tư": người mua đất ở Đà Nẵng thường không dùng tới "đòn bẩy tài chính", tức vay ít hoặc không vay mượn ngân hàng; trong khi ở Hà Nội lại đã hình thành thói quen đầy rủi ro này từ giữa năm 2010 khi thị trường trở nên sôi động thật sự.

Lý do trên cũng lý giải cho việc trong khi thời gian về cuối năm 2011 đã chứng kiến liêp tiếp nhiều vụ vỡ nợ BĐS gây chấn động Hà Nội, thì ở Đà Nẵng lại hầu như không có tín hiệu nào về câu chuyện đáng sợ này. Và nếu quả thực sẽ không có những vụ vỡ nợ BĐS ở Đà Nẵng thì đó chính là một may mắn lớn cho thị trường BĐS ở thành phố này.

Tuy vậy, cái may mắn cũng hàm chứa tác dụng phụ của nó. Ở Hà Nội, "cách mạng" tín dụng đen BĐS đang có chiều hướng kéo theo làn sóng bán tháo của một số doanh nghiệp và cá nhân, do đó có thể làm cho mặt bằng đất nền giảm mạnh hơn nữa trong mấy tháng cuối năm 2011, kích thích sóng mua vào. Nhưng ở Đà Nẵng, đã khá rõ là chẳng có mấy động lực để giảm giá.

Hiện tượng giá đất vẫn treo cao kèm lượng giao dịch nhỏ giọt và trên tất cả là tình trạng đóng băng thị trường, thường mô tả cho một viễn cảnh không mấy sáng sủa. Một cách nào đó, thị trường BĐS Đà Nẵng đang khá giống với tình hình giá nhà đất tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc: giá vẫn lơ lửng ở vùng đỉnh, nhưng giao dịch thực tế lại sụt giảm đến mức khủng khiếp. Đó hoàn toàn không phải là sự an ủi đáng kể cho giới đầu cơ ngắn hạn và cả giới đầu tư dài hạn ở Đà Nẵng.

Cũng khác hẳn với "người anh em song sinh" của mình, trong thời gian qua ở Đà Nẵng hoàn toàn không có hiện tượng giới đầu cơ làm giá cục bộ một vài khu vực đất nền nào đó. Trong khi ở Hà Nội, hiện tượng Vân Canh và Bắc An Khánh phản ánh thế bĩ cực của giới đầu cơ bị kẹp hàng nên bằng mọi cách phải đẩy giá lên để thoát hàng, thì hình ảnh đầu cơ ở Đà Nẵng lại hầu như vắng bóng.

Sự vắng bóng của đầu cơ cũng là một điều tốt cho sự ổn định xã hội của thành phố này. Nhưng ở một mặt khác, hiện tượng đó lại cho thấy dòng tiền nóng - yếu tố quyết định cho việc tạo sóng tăng BĐS - cũng vắng bóng suốt từ quý 2/2011 đến giờ. Mà đã không có dòng tiền nóng thì liệu thị trường BĐS có được đội lên để cho các chủ đầu tư tiêu thụ đất nền và biệt thự.

Tình thế của thị trường BĐS Đà Nẵng càng về cuối năm càng trở nên khó xử. Giá cứ trôi ngang, tuy không giảm nhiều nhưng giao dịch thì cũng không thấy đâu. Còn nếu trông chờ vào một con sóng BĐS mới thì có lẽ phải còn khá lâu nữa.

Gần đây bắt đầu xuất hiện những dự báo khá bi quan của giới chuyên gia về viễn cảnh thị trường BĐS Đà Nẵng chỉ có thể hồi phục sớm nhất vào quý II/2012. Dự báo này có một nét nào đó khá tương đồng với những dự báo tương tự cho thị trường BĐS Hà Nội.

Tuy thế, cũng có một yếu tố khác có thể tác động phần nào đến biến động của thị trường BĐS Đà Nẵng. Đó là sự kiện mới xảy ra trong tháng 10/2011, Tập đoàn Vinpearl được UBND TP. Đà Nẵng chấp thuận cho đầu tư dự án khu giải trí Làng Vân, với tổng vốn đầu tư lên đến 5 tỷ USD. Chưa biết dự án khổng lồ này ra sao, nhưng sớm nhất phải đến năm 2015 mới đưa vào khai thác. Liệu thời điểm ấy có quá trễ cho một con sóng hồi phục của thị trường BĐS Đà Nẵng?

Còn trong ngắn hạn và cả trung hạn, không có nhiều lối thoát cho giới kinh doanh BĐS tại địa bàn Đà nẵng. Cầu chỉ có thể tăng (có thể thôi) với điều kiện tiên quyết là giá phải giảm. Giá càng giảm mạnh, nguồn cầu càng có cơ hội xuất hiện nhiều. Nhưng nếu các chủ đầu tư "kiên định" giữ giá, cầu vẫn bằng không và thị trường sẽ đóng băng vô thời hạn.

Thế khó khăn của chủ đầu tư cũng chính là lợi thế so sánh của những người dân mua đất làm nhà. Thời gian chờ đợi có thể kéo dài 6 tháng, một năm hoặc lâu hơn, nhưng chắc chắn mặt bằng giá đất nền ở Đà Nẵng, đặc biệt ở khu vực phía Đông hướng ra biển của thành phố này, sẽ phải giảm ít nhất 30% theo quy luật thoái trào sau tăng trưởng.